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      產業園區開發的“融-投-管-退”

      2023-10-30  來自: 東灘智庫

        產業園區是以空間為載體,以產業為根基,以金融為推力,以服務運營為抓手的產業集聚區,是產業與城市功能相融合的價值綜合體。產業園區開發運營的本質還是一種商業行為,凡是商業行為就需要資金的“融-投-管-退”。本文主要探討一下產業園區開發“融-投-管-退”各個環節可以借助的金融工具。

        一、融:兩種融資形式

        融資的首要目的是保障產業園區項目的現金流穩定。

        1、項目融資是首選

        采取項目融資方式,盡量減少項目自有資本金的投入,減少開發主體與項目公司的風險關聯度,降低系統性風險。項目公司一般都是剛剛成立,可融資的標的有限(土地、在建工程),因此融資渠道也是十分有限的。相較于傳統融資,項目融資看重融資標的,更看重未來收益。項目融資的前提是“項目是好項目”,譬如有好的選址、有大客戶定制、有政府平臺回購、有經驗的操盤手等,才能實現“錢跟著項目走”的效果。

        2、主體融資是后盾

        主體融資是項目融資的輔助和后盾,主要是保證充足的自有資本金比例,準備彌補項目銷售回款不及預期的缺口,別讓產業園區項目夭折。如果說項目融資主要看項目的造血能力,那么主體融資則更依賴主體的綜合實力,包括資產規模、信用等級、金融資源、擔保主體等。主體融資有非常多的融資渠道,如融資租賃、應收賬款收益權轉讓、定向融資、債券融資等,園區運營商要充分了解各個融資方式的資金成本、資金使用限制、融資條件、融資流程等。

        二、投:兩大資金循環

        兩大資本循環即產品投資循環和產業投資循環。

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        1、產品投資循環

        影響產品投資循環主要有三個因素,一是產品成本的管控,二是產品質量的打磨,三是產品租售的速度。成本管控是產業園區的生命線,貫穿項目開發的整個流程,涉及拿地、產品定位、方案設計、工程管理、供應商管理等,建安成本是產業園區項目的最大成本。產品品質是實現產品投資循環的前提,涉及產品的功能、動線、層高、柱距、承重、豎向交通等等,打造好用好看又省錢的產品,需要有非常豐富的園區開發經驗。

        2、產業投資循環

        在產業園區開發中,園區運營商應積極介入,構建園區、產業、資本三者融合發展的園區開發模式。秉承“以小博大、以遠博近”的開發理念,以產業投資作為切入點,成立產業投資基金,引導市場化資金集聚,進行園區物業投資,并以園區物業資產作價入股園區企業,以未來的收益吸引企業集聚;伴隨園區發展逐漸完善產業服務,促進產業集聚集群,隨著人氣的聚集,地價的升值,逐漸獲取園區開發利益。

        三、管:兩個角色定位

        主要包括金融服務的鏈接者和提供者兩個角色定位。

        1、金融服務的鏈接者

        在金融領域,能夠產生未來現金流的資產,如房產、設備、存貨、應收賬款、知識產權等,都可以作為融資標的,但基于交易成本的考慮,傳統金融機構往往不認企業的大部分資產。中小企業是產業園區的主力客群,但中小企業在傳統金融機構沒有“信用”。園區金融服務的首要價值是基于園區品牌傳遞信用,做金融服務的鏈接者,依托園區運營商掌握的企業數據,重新建立企業的信用體系。

        園區運營商可以通過線下銀企對接會、線上金融平臺、專業FA等,為入園企業牽線搭橋,助力入園企業才能享受利率更優惠、條件更寬松的融資產品,或是效率更高的融資服務。例如聯東U谷面向入園企業提供八款企業專屬貸款產品,包括信用貸、線上貸、投聯貸、應收賬款質押、設備貸款、廠房按揭貸款、U谷擔保貸、知識產權質押等。

        2、金融服務的提供者

        園區金融服務的另一個價值是貼現信用,園區運營商作為金融服務的提供者,更加了解企業的情況,認同企業的信用。目前已有很多國資平臺公司和產業地產商躬身入場,通過擔保服務、小額貸款、商業保理、金融倉儲、融資租賃、產業投資基金等金融產品為入園企業提供融資服務。

        通過提供直接的產業融資服務,可以極大提高產業園區的招商競爭力。以融資租賃服務為例,重慶兩江新區依托新區汽車工業和電子信息產業對機器人的需求,由兩江新區出面整合訂單形成機器人市場需求,同時成立機器人融資租賃公司,以“市場+金融”相結合方式,抓住機器人制造企業與機器人設備需求企業兩大客戶資源,實現了產業客戶的快速集聚。

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        四、退:兩條退出渠道

        主要包括“賣產品”和“賣股權”兩條退出渠道.

        1、賣產品:產業園區常規的退出渠道

        “賣產品”就是物業產品銷售,即從政府獲取工業用地后進行整體開發,以標準廠房、研發綜合體等為開發對象并開展招商,將物業銷售給客戶。“賣產品”是聯東U谷、天山產業集團、坤鼎集團等園區開發商的主要盈利渠道。由于產業園區前期開發投資巨大,且我國缺乏暢通的產業園區融資通道,園區開發商不得不提高產業物業出售比例以迅速回籠資金。在“賣產品”之外,物業出租和提供服務也是獲利渠道,隨著各地工業用地政策的趨嚴,持有物業經營占比越來越高。

        2、賣股權:REITs成為新的發展趨勢

        “賣股權”包括園區項目股權轉讓和資產證券化兩種方式,傳統的園區項目股權轉讓出手較難,即使在產權交易所也很難獲得高的項目溢價,而發行園區REITs的資產證券化方式原來較難操作,現在開始得到政策支持。2020年4月發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,支持的領域包括高科技產業園區、特色產業園區等。

        發行產業園區REITs的要求包括,項目權屬要清晰,具有持續經營能力,已產生持續、穩定的收益及現金流,未來投 資 回 報良好。項目收益和現金流水平是產業園區REITs未來發展的源頭活水。園區運營商一般以物業租金、停車費、物業管理費作為項目收益來源,仍可探索其它增值服務方式。對于園區開發商來說,通過發行產業園區REITs,可以降低資產負債率,改善財務狀況;也可以從運營的角度考慮全自持項目的布局,升級園區開發的商業模式。


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